Главная → Интересное → Оценка имущества способы расчёта и основные термины

Оценка имущества способы расчёта и основные термины

В настоящее время услуги экспертов-оценщиков становятся всё более востребованными. И это не случайно – не зная точной стоимости имущества, владелец попросту не сможет производить с ним необходимые операции (такие как продажа, сдача в аренду, передача в наследство и пр.).

Сегодня оценка для наследства и других целей производится по трём методам. Каждый из них имеет свои особенности и рассчитывается по собственной формуле. Во всех трёх случаях во внимание берётся множество параметров, которые обозначаются специальными терминами. Рассмотрим их подробнее.

Оценка имущества: 3 способа расчёта и основные термины

Как было сказано, сегодня стоимость недвижимости определяется 3 способами, а именно:

затратным;
сравнительным;
доходным.

Затратный метод – это оценивание, которое основывается на определении затрат, которые могут понадобиться для восстановления (либо замещения) оцениваемого объекта (с учётом его износа).

В данном случае расчёт производится по следующей формуле:

С затрат. = С зем.участ. + (С строит. + П пр. + НДС +- К особ.) х (1 – И совокуп./100)

Рассмотрим обозначения:

С затрат. – рыночная цена объекта, определяемая затратным методом;
С зем.участ. – рыночная цена земельного участка;
С строит. – цена нового строительства аналогичного объекта;
П пр. – предпринимательская прибыль в данной сфере бизнеса (прибыль от инвестиций);
НДС – налог на добавленную стоимость;
К особ. – различия между рассматриваемым объектом и его аналогами (в отделке, конструкции и пр.);
И совокупн. – общий износ объекта (в процентах). Учитываются все виды износа: физический, функциональный, внешний.

Сравнительный метод – это способ оценки, основанный на сравнении рассматриваемого объекта с аналогами (если имеются точные данные о ценах на них).

При сравнительной оценке оценщики пользуются следующей формулой:

С сравн. = С прив. 1 + С прив. 2 + С прив. 3 + С прив. n

---------------------------------------------------------------

Обозначения следует понимать как:

С сравн. – рыночная цена объекта, определяемая сравнительным методом;
С прив. – приведённая цена аналогичного объекта. С прив. может быть несколько (от 1 до n) – их стоимость складывается, после чего делится на их количество. Таким образом, С сравн. оказывается равно медианному (среднему) значению цен выбранных объектов.

Доходный метод – это способ оценки, основанный на определении ожидаемых доходов от оцениваемого объекта.

В отличие от предыдущих методов, в данном случае цена объекта может рассчитываться не по одной, а по нескольким формулам.

Например, в случае стабильного и регулярного дохода от объекта формула выглядит так:

С дох. = NOI t

-------

В данном случае обозначения таковы:

С дох. - рыночная стоимость объекта, определяемая доходным методом.
NOI t – денежный поток в определённый (прогнозный) период;
R0 – ставка капитализации.

Если же ожидается большой рост цен в соответствующем сегменте рынка, формула выглядит иначе:

С дох. = NOI t

------------

R0 – g

Литерой g обозначается темп роста рыночных цен в соответствующем сегменте рынка.

Наконец, полезно знать, что нередко 3 перечисленных метода пересекаются. К примеру, метод сравнительного (или затратного) подхода может использоваться в рамках доходного и наоборот.

Экспертно-аналитический центр «ПрофЭксперт» предлагает вам профессиональные оценочные услуги в Волгограде.

Оценка для нотариуса и оценка для наследства в Волгограде, оценивание бизнеса и недвижимости, оценка автомобиля и оружия, проведение консультаций и экспертиз – эти и многие другие услуги доступны вам для заказа уже сегодня!

Многолетний опыт и опытные сотрудники гарантируют качество нашей работы. Разумная стоимость услуг сделает наше сотрудничество взаимовыгодным.