Оценка земли и земельных участков – основные нюансы

Земельные владения были объектом купли/продажи с самых давних времён. Однако, даже сегодня их оценивание вызывает немало трудностей.

Всё дело в том, что земля обладает рядом уникальных характеристик, которые делают её специфическим имуществом, непохожим на другие виды недвижимости.

Постараемся рассмотреть их подробнее.

Как уже было сказано, земля является специфическим объектом. К числу свойственных ей характеристик относятся:

• уникальность (отсутствие аналогичных производственных объектов);
• ограниченность (земля является ограниченным ресурсом, что ограничивает её предложение на рынке);
• невозможность воспроизведения (свободное воспроизведение земли неосуществимо);
• фиксированное местоположение (место расположения каждого участка постоянно и чётко определяется координатами);
• плодородие (уникальное свойство земли, особенно важное при сельскохозяйственном пользовании);
• прямая связь с расположенными на ней объектами (зданиями, дорогами и т.п.);
• неограниченный срок пользования (как итог, к земле неприменимы понятия «амортизация» и «износ».).

Кроме того, один земельный участок может использоваться в нескольких целях, а именно:

• как средство для производства продуктов питания и природных ресурсов;
• для создания инфраструктуры и места для социально-экономического развития местного населения;
• в качестве территории для размещения на ней недвижимости.

Наконец, целевое использование земельных ресурсов контролируется законодательством (в силу того, что земля является базовым ресурсом, от которого зависит экологическая безопасность человека и окружающих территорий).

Главными параметрами, на которые ориентируются оценщики при оценивании земельного владения, является:

• тип (или категория) участка;
• количество и качество присутствующих на нём «улучшений»;
• возможности максимально эффективного использования участка.

Тип (категория) участка

Современная классификация выделяет 7 видов земель, а именно:

• земли Водного фонда;
• земли Лесного фонда;
• земли запаса;
• сельскохозяйственные;
• земли специального назначения (промышленные, транспортные и т.п.);
• особо охраняемые.

Особенности оценки земельного участка напрямую зависят от его типа.

Например, в оценке земель, используемых для промышленности, внимание обращается на такие параметры, как расположение, форма и размеры, рельеф, присутствие/отсутствие дорог и т.п.

Если же речь идёт о сельскохозяйственном использовании участка, во внимание принимаются другие параметры – а именно: типы почв на участке, уровень плодородия, водные ресурсы, тип климата, присутствие рядом пастбищ и т.п.

Количество и качество «улучшений»

«Улучшениями» называются проведённые на участке полезные работы, которые нацелены на освоение земли и её превращение в участок. Условно они делятся на 2 типа:

• внешние (построенные здания, улицы, тротуары и дороги, дренажные и электрические сети);
• внутренние (посадка деревьев и растительности, разбивка клумб и газонов, укладка асфальта и т.п.).

Это важно знать: понятия «земля» и «земельный участок» имеют разное значение. Если словом «земля» чаще всего называются неосвоенные территории, то «земельный участок» подразумевает благоустроенную землю. В основном процедура оценивания применяется именно к земельным участкам.

Оценивание освоенного земельного участка имеет дополнительные сложности.

Во-первых, в данном случае налог на участок складывается из 2 величин: налога на земли и на расположенное на нём имущество.

Во-вторых, в случае применения затратного подхода потребуется отдельная оценка участка.

В-третьих, в редких случаях могут понадобиться снос всех улучшений с участка для их точной оценки.

Возможности эффективного использования участка

Данная особенность означает, что при оценивании эксперту нужно руководствоваться не только целевым назначением земли, но и её максимально эффективным использованием. В этом случае полученная величина будет наиболее точно отражать реальную стоимость участка.

Как можно видеть, оценивание земли имеет немало трудностей. Они обусловлены необходимостью сопоставления всех характеристик земли с учётом возможных нюансов.

Во избежание возможных ошибок имеет смысл доверить оценивание опытным экспертам.

Экспертно-аналитический центр «ПрофЭксперт» - это команда опытных профессионалов, которая предлагает вам качественные оценочные услуги по разумной стоимости.

Если вы желаете узнать, сколько стоит оценка для наследства, оценка для нотариуса или другие услуги, а также заказать проведение экспертизы, мы ждём ваших заказов уже сегодня!