Сложные комплексы недвижимости – особенности оценки

Оказывая оценочные услуги (такие как оценка для наследства, оценка для нотариуса и т.п.), эксперты-оценщики сталкиваются с самыми разными объектами.

К примеру, помимо отдельных (простых) объектов недвижимости (квартир, помещений, участков и т.п.), оценке подлежат и сложные – то есть, имеющие составное устройство. Вот лишь несколько примеров таких объектов:

• здания, находящиеся на земельном участке;
• несколько зданий или сооружений на участке;
• здания и сооружения на участке, связанные между собой коммуникациями и элементами благоустройства.

Если говорить конкретнее, к сложным комплексам недвижимости можно отнести:

• складские и производственные базы;
• административные здания;
• трансформаторные и газораспределительные подстанции;
• участки с сетями коммуникаций;
• туристические базы;
• сельскохозяйственные комплексы.

Данный список можно продолжать без конца. Однако, в данном случае интересно то, что оценивание таких объектов оказывается особенно сложным. Поговорим об этом подробнее.

Сложные комплексы недвижимости – особенности оценки

В случае, если требуется оценка комплексной недвижимости (например, оценка для наследства), эксперт-оценщик сталкивается с несколькими трудностями.

Во-первых, такие объекты очень разнообразны и различаются между собой по многим параметрам (назначение, состав, характеристики, размеры, местоположение и многое другое).

Во-вторых, оценка значительно усложняется поиском аналогичных объектов, что может быть затруднительно.

Наконец, сложная недвижимость всегда продаётся/покупается по единой стоимости. То есть, стоимость её составных объектов редко определяется отдельно. И это закономерно – ведь каждое такое здание неразрывно связано с участком, на котором оно построено, с коммуникациями, к которому оно подключено и т.п.

Однако, в большинстве случаев поиск аналогичных объектов на рынке (а их должно быть не менее трёх) оказывается безрезультатным. По этой причине на рынке оценочных услуг подобные объекты оцениваются детально. То есть, эксперт-оценщик производит оценку составляющих комплекса, после чего суммирует их.

Если говорить более конкретно, оценщик отдельно оценивает:

• стоимость земельного участка;
• стоимость зданий, построек и сооружений.

Стоимость земельного участка определяется посредством учёта рыночных цен на землю, после чего полученная цифра корректируется с учётом наличия на участке инженерных коммуникаций (и степенью их износа).

Стоимость зданий и построек определяется в отрыве от земельного участка и в основном зависит от такого параметра, как назначение. Кроме того, оценка происходит по-своему в каждом из трёх методов:

• в затратном стоимость здания рассчитывается по стоимости замещения (восстановления) каждой из его ФЧ (функциональных частей), с учётом износа здания;
• в сравнительном стоимость определяется по рыночной цене на объекты-аналоги;
• в доходном методе цена рассчитывается по рыночным арендным ставкам.

Подводя итоги, можно сказать, что оценивание сложных комплексов недвижимости производится детально. Вначале происходит оценивание их составляющих частей, после чего рассчитывается и общая стоимость.

Экспертно-аналитический центр «ПрофЭксперт» предлагает вам качественные оценочные услуги в Волгограде.

Профессиональное оценивание любых видов (оценка недвижимости, бизнеса, оружия, оценка автомобиля для нотариуса), оценка для вступления в наследство, оценивание земельных участков, проведение экспертиз и консультаций – выбирая нашу помощь, вы можете быть уверены в результате!